Acheter ou vendre à Montrouge : prix, quartiers, délais, erreurs à éviter

Aujourd'hui, tu as des négociations qui sont assez importantes. Il y a encore quatre ou cinq ans, les biens se vendaient au prix. Aujourd'hui, on va avoir des négociations entre 5, 10 ou 15 %. En réalité, bien souvent, le bien qui correspond, il est dans les débuts de recherche. Et quelques mois après, les clients nous disent souvent : je regrette. Dans la tête d'un acquéreur, lorsqu'un bien est visible sur plusieurs passerelles avec plusieurs professionnels, ça signifie que le vendeur est pressé. Si le vendeur est pressé, ça signifie qu'il est prêt à descendre son prix davantage. Un garage à 27 000 €. Une demeure de près de 4 millions. Le même homme, le même secteur, la même semaine. Jérémy Alonzeau vend à Montrouge et autour depuis quatorze ans. Aujourd'hui, il nous dit comment on achète et comment on vend. Bienvenue Jérémy. Merci. Est-ce que tu pourrais parler un peu de ton secteur, justement ? Alors mon secteur, Montrouge et alentours, donc Hauts-de-Seine, toutes les villes qui touchent : Malakoff, Issy-les-Moulineaux. Globalement, pour donner un ordre d'idée, aujourd'hui on est sur des prix du mètre carré qui tournent entre 7 000 et 10 000 € sur cette zone-là. Est-ce que tu as identifié un peu le type d'acheteurs sur ce secteur aujourd'hui ? Si je dois te donner un peu la typologie, nos acquéreurs, ce sont des cadres sup. Pour un trois-pièces de 60 mètres carrés, tu vas être dans des budgets de 400, 450 000 €. Ah oui, OK. Et qui vend, justement ? Alors les vendeurs, aujourd'hui, on a tout type de vendeurs. On a beaucoup de retraités qui vendent des biens qu'ils ont achetés il y a plus de dix ou quinze ans, voire même plus, et qui quittent la région pour aller vivre bien souvent dans le sud de la France ou à l'étranger. Est-ce qu'ils ont fait une grosse plus-value sur leurs biens ? Il y a de belles plus-values. Le marché a un petit peu évolué ces dernières années. Mais de manière générale, effectivement, avec le nouveau marché qu'on peut avoir sur Montrouge, avec l'arrivée des métros, notamment les prolongements des métros, ça a créé quand même une certaine dynamique, et donc de la plus-value. La ville se transforme. La ville se transforme. Sur les dix dernières années, tu as deux métros qui sont arrivés, tu as un futur métro, la ligne 15, qui va arriver également à Châtillon-Montrouge. Donc on est sur une ville qui est en pleine évolution. En moyenne, les biens partent en combien de temps ? Il faut compter quand même trois ou quatre mois entre la mise en vente et trouver un acheteur. Les délais de vente se sont un peu rallongés. On a une raréfaction des acquéreurs, donc inévitablement, ça prend un peu plus de temps pour vendre. Aujourd'hui, est-ce que ça négocie plus, justement ? Aujourd'hui, tu as des négociations qui sont assez importantes. Il y a encore quatre ou cinq ans, les biens se vendaient au prix. Aujourd'hui, on va avoir des négociations entre 5, 10 ou 15 %. Ah oui, c'est pas négligeable. Est-ce qu'il y a un quartier, une rue qui se vend mieux, qui est plus cotée que d'autres ? Alors on a sur Montrouge l'avenue de la République, qui est l'avenue principale, qui fait quasiment 600 ou 700 mètres, sur laquelle tu as énormément de commerces, et qui est directement reliée au métro, ligne 4, Mairie de Montrouge. Est-ce que toi, avec ton expérience, tu sais quel quartier est aujourd'hui peut-être un peu sous-coté, mais qui, avec ce qui va se passer, va prendre de la valeur dans les prochaines années ? Oui, tout à fait. On a effectivement aujourd'hui un quartier, station Barbara, station Verdun, qui est vraiment Montrouge limite Bagneux, et tu as toute cette partie-là de Bagneux qui est en pleine évolution. Il y a des constructions qui se font, et je pense qu'effectivement, dans les cinq, dix prochaines années, ça va vraiment être un endroit qui va prendre beaucoup de valeur. Et ça, tu l'expliques aux futurs acheteurs, en disant : avec ce budget-là, je vous conseille plutôt d'aller là, parce que dans les prochaines années… Tout à fait. Parce que, si tu veux, on a aussi un devoir de conseil en fonction des budgets. C'est ce que tu disais, tu as tout à fait raison. On peut aussi encourager nos clients à s'éloigner un peu de l'hypercentre pour gagner, on va dire, en surface, mais pour pouvoir, dans les cinq, dix, quinze, vingt prochaines années, revendre potentiellement plus cher. Donc vraiment avec cette optique-là de pouvoir revendre. Tout à fait. Est-ce que le télétravail a un petit peu changé aussi la façon d'acheter ? Complètement. Aujourd'hui, on est beaucoup plus dans une pièce en plus. Je dis souvent que tu vas avoir des couples aujourd'hui qui achetaient à l'époque des T2 avec une chambre. Aujourd'hui, ce même couple va acheter un T3, voire même un T4, parce que monsieur est en télétravail. Et si les deux sont en télétravail et qu'ils ont envie de rester en bons termes, chacun doit avoir son espace pour travailler. Tout à fait vrai. Et est-ce que les demandes sur les appartements changent un peu ? Il me semble qu'il y a quelques années, on demandait s'il y avait un balcon. Maintenant, on demande peut-être s'il y a la fibre, des choses comme ça. Aujourd'hui, l'un des critères principaux qui n'existait pas auparavant, c'est l'étiquette énergétique. C'est rentré effectivement dans les trois premières questions que les clients peuvent nous poser. La première, bien évidemment, ça va être la localisation, notamment par rapport aux transports. La deuxième, ça va être plus un sujet au niveau de la copropriété. Aujourd'hui, il y a des sujets également d'isolation au niveau des copropriétés, en tout cas d'amélioration de la performance énergétique. Et puis le troisième point, c'est : est-ce qu'on est en B, est-ce qu'on est en C, est-ce qu'on est en G ? Et là, effectivement, ça peut avoir un impact sur les acquéreurs. OK. Est-ce qu'il y a une étiquette moyenne sur ton secteur, ou c'est très disparate ? On a beaucoup d'immeubles anciens. Sur Montrouge, ça représente à peu près 40 % des biens à la vente. On a beaucoup de biens qui sont ce qu'on appelle des passoires énergétiques, où les propriétaires sont obligés de faire des travaux à l'intérieur pour pouvoir passer sur des étiquettes qui vont permettre d'attirer des primo-accédants, mais également des investisseurs. OK. Alors moi, je suis un peu néophyte : est-ce que tu conseilles aux vendeurs de faire les travaux pour vendre un peu plus cher, ou est-ce qu'ils vendent au prix et après ce sont les acheteurs qui font les travaux ? C'est quoi la règle, en fait ? Il n'y a pas vraiment de règle. Mais c'est vrai que pour les vendeurs qui souhaitent maximiser le prix de vente, je vais leur conseiller de faire les travaux d'amélioration. Ça peut passer par changer les fenêtres, changer le ballon d'eau chaude, mettre des systèmes de ventilation, ou alors faire de l'isolation par l'intérieur, quitte à perdre un peu de surface dans le bien immobilier. Est-ce que tu as noté les erreurs que font régulièrement les acheteurs ? Alors les erreurs que vont faire bien souvent les acheteurs… La première, je pense que c'est important d'en parler, c'est de commencer à visiter, d'avoir un coup de foudre sur un appartement, et puis après d'aller voir la banque. La première étape, c'est d'aller voir une banque ou un courtier, de bien valider son financement, et ensuite de commencer à faire les visites. Ça, pour toi, c'est la grosse erreur ? C'est la grosse erreur, tout à fait. Et il y en a une autre ? Alors la deuxième erreur aussi, c'est que bien souvent, les gens, avec un peu d'expérience maintenant, se disent qu'ils vont visiter beaucoup de biens, et qu'en visitant beaucoup de biens, ils vont trouver le bien qui leur correspond. Et en réalité, bien souvent, le bien qui correspond, il est dans les débuts de recherche. Et quelques mois après, les clients nous disent souvent : je regrette, j'ai eu un bien qui correspondait à tous mes critères de recherche, mais j'ai eu besoin d'avoir d'autres biens pour comparer. Et en réalité, c'est celui-ci qui correspondait. Donc une fois que vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères de recherche et à vos attentes, allez-y, foncez ! Il faut y aller, il ne faut pas hésiter. Il ne faut pas se dire : attends, ça se trouve, il y en a d'autres qui seront mieux. En fait, c'est pas forcément le cas. Tout à fait. Et toi, tu es conscient de ça, et du coup tu leur dis ? Je les encourage. Effectivement, à partir du moment où je m'aperçois que tous les critères sont réunis, parce que notre but, c'est pas de forcer des clients à acheter un bien immobilier. Une fois que les critères sont réunis et que le budget est validé, je les encourage à faire une proposition d'achat. Tout à fait, très bien. Et au niveau des vendeurs, est-ce que tu as noté, avec ton expérience, quelques erreurs qu'ils font régulièrement sur ton secteur ? Alors les vendeurs, c'est un peu différent. Mais bien souvent aussi, les vendeurs qui ont peut-être trouvé quelque chose vont d'abord trouver un autre bien et se dire : en fonction du bien que j'ai acheté, je vais vendre mon bien à ce prix-là. Erreur ! Première chose : valoriser mon bien. Et une fois que je sais combien je vais empocher, à ce moment-là, je vais me focaliser sur ce que je vais acheter par la suite. OK, ça, c'est l'erreur numéro un des vendeurs. Et il y en a d'autres ? Il y a d'autres erreurs aussi. Celle-là, tu la connais bien, j'imagine : c'est de commencer sa commercialisation sur Leboncoin ou PAP, ou alors de multiplier les professionnels de l'immobilier, ce qui va totalement desservir la qualité de vente de leur bien. Donc la deuxième erreur, c'est de vouloir vendre soi-même. Tout à fait. Parce qu'il y a une grosse perte de temps. Il y a des gens qui appellent mais qui n'ont pas, comme tu le rappelais tout à l'heure, un dossier solide. Du coup, il y a plein de touristes, en fait, et il va y avoir beaucoup de déperdition. Les vendeurs ne se rendent pas forcément compte de notre métier. Nous, bien évidemment, on va dans un premier temps estimer le bien, prendre des photos de qualité, faire des vidéos, et ensuite gérer les acquéreurs, filtrer les acquéreurs pour ramener uniquement des acquéreurs de qualité. Ce que le particulier ne fait pas, bien sûr. Moi, j'ai quand même envie que tu rappelles cette règle de ne pas multiplier les agences, parce que je la connais, mais tout le monde n'est pas au courant. Donc si tu peux l'expliquer. C'est très simple. En réalité, dans la tête d'un acquéreur, lorsqu'un bien est visible sur plusieurs passerelles avec plusieurs professionnels, ça signifie que le vendeur est pressé. Si le vendeur est pressé, ça signifie qu'il est prêt à descendre son prix davantage. Et donc, qu'est-ce qui va se passer ? Les acquéreurs vont essayer de négocier beaucoup plus auprès du vendeur. Du coup, on tombe sur un bien qui ne part pas. Alors c'est quoi ? C'est le marché, c'est le prix ? Comment tu reprends quand on vient te voir en disant : mon bien ne se vend pas, ça fait six mois, il est dans cinq agences… Comment tu gères ça ? En fait, la première étape, c'est de tirer un bilan de ce qui s'est passé, et ensuite de mettre des actions en place. L'une des premières actions, c'est d'estimer le bien en fonction de ce que toi tu estimes que ça vaut, et non pas de ce que le vendeur veut. Ça, c'est très important. Une fois que tu as fait ça, tu vas l'encourager vivement à travailler sur un mandat exclusif. Moi, 85 % de mes mandats sont des mandats exclusifs, parce qu'aujourd'hui, c'est le meilleur vendeur. Une seule publicité, un seul professionnel, un seul interlocuteur, pour mieux défendre le prix du vendeur. Voilà, tu as résumé le mandat exclusif. Exactement, tout à fait. Super, tu as répondu pratiquement à ma dernière question. Un garage à 27 000 €, une demeure de près de 4 millions : est-ce que c'est vraiment le même métier ? Dans mon évolution chez IAD, et dans l'immobilier de manière générale, j'ai commencé par des petits biens immobiliers. Aujourd'hui, j'ai changé un peu de segment. Ce qui est important, c'est de répondre aux besoins d'un vendeur ou d'un acheteur. Le vendeur, il a un besoin, et nous, on est là pour l'accompagner sur ce besoin. Une fois qu'on a identifié ses besoins, à nous de paramétrer notre cerveau pour avoir le bon discours et répondre à ses attentes. Alors j'ai une question piège : qu'est-ce que Montrouge a que Paris n'a pas ? Alors qu'est-ce que Montrouge a… C'est une très bonne question. Un prix du mètre carré plus accessible, avec une meilleure qualité de vie et de nouveaux transports. Je ne connais pas du tout Montrouge, donc là, tu me dis qu'en plus, il y a plein de métros, c'est ça ? Tout à fait. Sur Montrouge, aujourd'hui, on a quatre métros : on a le métro à Mairie de Montrouge, on a le métro à la station Verdun, on a la 13 à Châtillon-Montrouge, et on a la ligne 15 qui arrive. Quatre métros. OK. Alors peut-être que je vais être complètement hors cadre, mais est-ce qu'il y a des grosses sociétés sur Montrouge ? Un maillage professionnel, un tissu d'entreprises ? Tout à fait, tout à fait. On a beaucoup de sièges sociaux, on a le siège social effectivement d'Orange notamment, et on a la banque Crédit Agricole qui s'est installée il y a quelques années avec énormément de salariés. Donc c'est une ville qui est très recherchée, de par ses commerces, de par sa dynamique et de par ses transports. Alors moi, je suis un auditeur, je t'écoute, je veux acheter, je veux vendre sur Montrouge : comment je te contacte ? Très simple : mon numéro de téléphone, Instagram, Facebook, LinkedIn. Voilà, je suis présent sur tous les réseaux, donc je suis très disponible, également par mail. Eh bien, merci Jérémy. Merci à toi. Allez, si vous avez aimé cet épisode, partagez, likez, commentez, et si jamais vous voulez acheter ou vendre à Montrouge, contactez Jérémy.