Estimer son bien immobilier : comment un conseiller arrive à un prix

Savoir combien vaut son logement est la première décision d’une vente, et celle qui conditionne toutes les autres. Dans leurs interviews filmées, plusieurs conseillers immobiliers indépendants décrivent comment ils s’y prennent et ce qui les inquiète chez les vendeurs. Ce guide en reprend les mots, et les complète avec la source publique que n’importe qui peut consulter.

1. Estimer avant tout le reste

Pour Jérémy Alonzeau, conseiller à Montrouge, c’est la première étape, et il met en garde contre l’ordre inverse : trouver d’abord le bien que l’on veut acheter, puis en déduire le prix auquel on doit vendre. « Erreur ! Première chose : valoriser mon bien. Et une fois que je sais combien je vais empocher, à ce moment-là, je vais me focaliser sur ce que je vais acheter par la suite. »

Quand un propriétaire vient le voir avec un bien qui ne se vend pas depuis six mois, sa méthode est la même : « estimer le bien en fonction de ce que toi tu estimes que ça vaut, et non pas de ce que le vendeur veut. »

2. Une méthode, pas un chiffre

Carole Triconnet, conseillère en Seine-et-Marne, explique que la méthode se voit dans la façon de justifier le prix : « Aujourd’hui, on a tellement d’outils qui nous permettent de croiser les données, les ventes, les notaires, etc., et de voir à combien ça peut vraiment être estimé. […] c’est vraiment un travail de plusieurs heures, avec beaucoup d’outils. Ça permet d’expliquer aux gens pourquoi j’en arrive à ce prix-là, avec une fourchette, bien sûr, parce qu’on n’a pas la science exacte, mais ça permet quand même d’être le plus précis possible. »

Et lorsque le prix déçoit : « les gens comprennent, après tout le travail fourni, tout ce qu’on leur met sous les yeux et les comparatifs, que c’est ce prix-là ».

Autrement dit : un bon interlocuteur vous montre ses comparables. S’il vous donne un chiffre sans le justifier, demandez les ventes qu’il a utilisées.

3. Les prix réels sont publics : la base DVF

Pour vérifier une estimation, vous disposez d’une source officielle. Le service « Demande de valeurs foncières » (DVF) permet de consulter, sur une carte, les ventes de logements réalisées. D’après la page du ministère de l’Économie qui présente le service, il fournit le prix de vente, la date de la transaction, le type de bien, le nombre de pièces et la surface, sur les cinq dernières années.

Ses limites, selon notre lecture :

• Il ne dit rien de l’état intérieur du bien, de l’étage, de la vue, ni de l’étiquette énergétique : deux ventes dans la même rue peuvent être très différentes.
• Il ne couvre pas l’Alsace-Moselle. C’est pourquoi les pages de communes de Moselle sur Monmandataire n’affichent pas de prix DVF.

4. Ce qui fait varier le prix dans une même ville

À Montrouge, Jérémy Alonzeau cite des prix « entre 7 000 et 10 000 € » le mètre carré. Un écart de plus de 40 % au sein de la même zone vient du détail. Il cite l’avenue de la République, l’avenue principale, avec « énormément de commerces » et directement reliée au métro ; et le quartier des stations Barbara et Verdun, en pleine évolution, qui devrait selon lui « prendre beaucoup de valeur » dans les cinq à dix ans.

Il cite trois critères qui reviennent chez les acheteurs : la localisation, notamment les transports, la copropriété (isolation, travaux de performance énergétique) et l’étiquette énergétique. « Est-ce qu’on est en B, est-ce qu’on est en C, est-ce qu’on est en G ? Et là, effectivement, ça peut avoir un impact sur les acquéreurs. » Les immeubles anciens représentent environ 40 % des biens en vente à Montrouge, avec beaucoup de passoires énergétiques.

Le télétravail joue aussi : le même couple qui achetait un deux-pièces cherche aujourd’hui un trois ou un quatre-pièces, ce qui oriente la demande vers des surfaces plus grandes.

5. Le prix du marché, pas celui des souvenirs

Hélène Morvan, à Vitrolles, explique ce qui fausse le plus souvent les estimations de ses clients : « il y a tellement d’émotionnel et tellement de parcours de vie dans ces maisons qu’ils veulent vendre une émotion […] plutôt que vendre des murs. » Elle leur dit : « Ce qu’ils ont vécu là-dedans, ça ne se paye pas. Les acquéreurs, en fait, s’en fichent : il n’y a que le marché. »

Deborah Doerflinger met le prix hors marché en tête des erreurs, en précisant qu’il ne faut pas toujours incriminer les propriétaires : « des fois, ils sont mal conseillés aussi ».

6. Une estimation, c’est aussi une stratégie

Carole Triconnet regarde, en entrant dans un bien, « qui serait attiré par ce bien-là » : « tout peut se vendre, mais il faut une stratégie vraiment adaptée à chaque bien ». Elle utilise le home staging et la vidéo pour aider les acheteurs à se projeter.

Jérémy Alonzeau y ajoute les travaux énergétiques : pour un vendeur qui veut maximiser son prix, il conseille souvent d’améliorer l’étiquette (fenêtres, ballon d’eau chaude, ventilation, isolation par l’intérieur), car cela ouvre le bien aux primo-accédants et aux investisseurs. « Il n’y a pas vraiment de règle », précise-t-il.

7. Le marché a changé : la négociation

À Montrouge, Jérémy Alonzeau note : « il y a encore quatre ou cinq ans, les biens se vendaient au prix. Aujourd’hui, on va avoir des négociations entre 5, 10 ou 15 %. » Il compte trois à quatre mois pour vendre, avec des délais « un peu rallongés » par la raréfaction des acquéreurs.

Un prix de départ juste évite d’avoir à négocier à la baisse en cours de route, c’est la logique qu’il défend quand il demande d’estimer d’abord.

Comment comparer deux estimations

Notre synthèse, à partir de ce qui précède :

1. Demandez les ventes comparables utilisées (adresse, date, prix, surface).
2. Demandez la fourchette, pas seulement un chiffre.
3. Demandez comment l’étiquette énergétique et les travaux à prévoir sont pris en compte.
4. Comparez avec la base DVF pour les ventes récentes de votre rue.
5. Méfiez-vous d’un écart important entre deux estimations, surtout si l’une est très au-dessus du marché sans justification : le prix annoncé pour obtenir le mandat n’est pas le prix de vente.

Ce que ce guide ne dit pas

• Il ne donne aucune méthode de calcul chiffrée : la valeur dépend de chaque bien.
• Les chiffres de Montrouge sont locaux ; ceux de votre commune seront différents.
• Pour une estimation à valeur juridique (succession, divorce, partage), il faut recourir à un notaire ou à un expert immobilier.

Sources

Interviews filmées citées (chaîne YouTube Motioon France) :

• Jérémy Alonzeau, Acheter ou vendre à Montrouge : prix, quartiers, erreurs à éviter.
• Carole Triconnet, 15 ans dans les RH, puis le saut vers l’immobilier.
• Hélène Morvan, Quitter la fonction publique à 49 ans.
• Deborah Doerflinger, 11 ans de métier à Champigny-sur-Marne.

Source publique (consultée le 28 octobre 2026) :

• Ministère de l’Économie, « Estimez la valeur d’un bien immobilier avec le service Demande de valeurs foncières ».